Gyakori, hogy ingatlan vásárlásnál a vételár első részét foglalóként fizeti ki a vevő. Foglalót adni egyébként nem kötelező, a felek megállapodásán múlik, hogy a vételárból meghatároznak-e foglalót, vagy egyáltalán nem, az is lehet, hogy az egész vételárat egy összegben fizetik. A foglalónak nincs meghatározott mértéke sem, a Ptk. annyit rögzít, hogy ha a foglaló túlzott mértékű, akkor lehetőség van a csökkentésére bírósági úton.
Miért kell foglalót adni?
Ahogy fent is írtuk, egyáltalán nem kell. Szokás viszont, mert a foglaló a szerződés megerősítésére szolgál. Ez azt jelenti, hogy ha a szerződés valamelyik fél hibájából nem teljesül, akkor a hibás fél elveszíti a foglalót (illetve az eladó a foglalónak megfelelő összeget). Ha a vevő hibájából nem teljesül a szerződés, akkor ő az átadott foglalót elveszti (azt az eladó megtarthatja). Ha az eladó hibájából nem teljesül a szerződés, akkor neki a kapott foglalót vissza kell adnia, és még egyszer annyi összeget (tehát a foglaló összegének kétszeresét fizeti meg a vevő részére). Ez nyilván nagyobb biztosíték, ösztönző a felek számára, hogy a szerződést teljesítsék, mint pl. a vételárelőleg, amit – ha nem teljesül a szerződés – az eladónak vissza kell adnia, azaz a vevő nem veszít semmit ha visszalép.
Fontos, hogy az adásvételi szerződésben kifejeztten rögzíteni kell, hogy mekkora összeg számít foglalónak, a foglalót nevén kell nevezni, mert csak akkor tekinthető foglalónak. Ha a szerződés teljesül akkor a foglaló összege a vételárba beszámít. Ha a szerződés olyan okból nem teljesül, amelyért egyik fél sem felelős (vagy mindkét fél felelős), akkor a foglaló visszajár – tehát ebben az esetben úgy viselkedik, mint az előleg.
Mikor fizessünk foglalót?
Vevői oldalon sokszor kerülnek olyan helyzetbe, hogy az ingatlanos – akár már a lakás megtekintésekor – azt állítja, hogy nála „letétbe kell helyezni” bizonyos összegű „foglalót”. Ilyenkor a vevő mindössze egy vételi szándéknyilatkozatot vagy vételi ajánlatot tesz, tehát nem jön létre szerződés. Az eladó általában csak ez után nyilatkozik arról, hogy elfogadja-e az ajánlatot. Ez – bár mostanában gyakori és elterjedt – nem jó megoldás. Nem javasolt adásvételi szerződés nélkül a vételárból semmit fizetni. Ha nem tudjuk ezt elkerülni, akkor figyeljünk arra, hogy a lehető legkevesebb összeget adjuk át, mert ha bármi nem úgy alakul ahogy terveztük, akkor – megfelelő szerződések nélkül – előfordulhat, hogy soha nem látjuk viszont ezt a pénzt.
A foglalót az adásvételi szerződés megkötésével együtt érdemes kifizetni. Az adásvételi szerződés a megkötése után rögtön (1-2 nap múlva maximum) bekerül a földhivatalba és ezzel a vevő a tulajdoni lapon széljegyre kerül. Ez azt jelenti, hogy ha bárki más meg akarná venni az ingatlant, már látja a széljegy miatt, hogy el van adva. Ez valódi biztonság a vevő számára. Ha csak egy vételi szádéknyilatkozatot tesz, akkor adott esetben még hetek kérdése, hogy abból adásvételi szerződés legyen és széljegyzett tulajdoni lap, a pénz pedig már másnál van. Az eladó pedig – foglaló ide vagy oda, főleg ha jóval magasabb ajánlatot kap és akár még a foglalót is megérheti neki elveszíteni – eladhatja az ingatlant másnak, mert a tulajdoni lapon a vételi ajánlat nem látszik, csak a megkötött adásvételi szerződés.
